전세사기, 왜 이렇게 많을까?
최근 몇 년 사이 전세사기가 사회적 문제로 크게 부각되었습니다. 보증금을 돌려받지 못하거나 집주인이 근저당을 과도하게 설정한 뒤 도주하는 사례가 잇따르고 있습니다. 피해 금액이 수억 원에 달하는 경우도 많아 세입자 입장에서는 철저한 대비가 필요합니다.
이번 글에서는 전세사기 예방을 위한 필수 체크리스트와 피해가 발생했을 때 법적으로 대응할 수 있는 방법을 정리합니다.
전세사기 예방 체크리스트
① 등기부등본 확인
계약 전 반드시 인터넷등기소에서 열람
집주인(소유자)와 계약 상대방이 일치하는지 확인
근저당권, 가압류, 가처분 등 권리 제한 여부 확인
② 확정일자와 전입신고
확정일자: 임대차계약서에 법원이나 주민센터에서 날인을 받는 것
전입신고: 세입자가 실제 주소지로 등록하는 절차
두 가지를 모두 갖추면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 확보 → 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 돌려받을 가능성 커짐
③ 전세권 설정 여부 검토
전세권은 등기부에 등기하는 권리 → 집주인 동의 필요
확정일자보다 권리 보호 강력하지만 절차가 복잡하고 비용 발생
전세금 규모가 크거나 위험 요소가 있는 경우 전세권 설정 고려
④ 보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 제공
집주인의 동의가 필요 없는 경우도 있음
전세보증보험 가입 시 집주인 채무 불이행에도 보증금을 돌려받을 수 있음
⑤ 주변 시세와 매물 상태 확인
주변 시세보다 지나치게 낮은 전세는 의심 필요
급매물, 신축 빌라 전세, 세대수가 많은 다가구 주택은 특히 주의
직접 방문하여 하자 여부, 관리 상태 점검
전세사기 피해 발생 시 대처법
① 임대인과의 협의
보증금 반환일이 지났는데 지급하지 않으면 내용증명으로 반환 요구
내용증명에는 반환 기한, 법적 조치 예정 사실을 기재
② 법적 절차 진행
지급명령 신청: 간단한 서류 절차로 보증금 반환 명령 가능
임차권등기명령: 퇴거 후에도 대항력 유지 가능
소송 제기: 민사 소송을 통해 강제집행 가능
③ 보증보험 청구
보증보험 가입자의 경우 HUG, SGI에 직접 청구 가능
임대인의 재정 상태와 관계없이 보증금을 보호받을 수 있음
④ 형사 고소
고의적 사기(허위 근저당, 이중계약 등) 정황이 있다면 경찰 고소 가능
사기죄 성립 시 형사처벌과 함께 민사상 손해배상 청구 병행
전세사기 대응 시 참고 기관
대한법률구조공단: 무료 법률 상담 지원
국민권익위원회 부패·공익신고센터: 공익신고 접수 가능
국토교통부 전세사기 피해지원센터: 피해자 상담 및 긴급 거주 지원 안내
법원 전자민원센터: 지급명령, 임차권등기명령 신청 가능
전세사기 예방과 대처, 실천 가이드
계약 전 반드시 등기부등본 확인
계약 체결 시 확정일자 + 전입신고는 필수
보증금이 크거나 위험 요소가 있다면 전세권 설정 또는 보증보험 가입
피해 발생 시 내용증명 → 지급명령 → 소송 → 강제집행 단계별 진행
필요하다면 법률구조공단·국토부 지원센터 등 공적 기관 적극 활용
전세사기는 한 번 피해를 입으면 회복이 어렵기 때문에 예방이 최우선입니다. 그러나 이미 피해가 발생했다면 법적 절차와 보증보험 제도를 활용해 최대한 보증금을 회수해야 합니다. 오늘 정리한 예방 체크리스트와 대처 절차를 숙지한다면 불필요한 위험을 줄이고 안전하게 전세 계약을 진행할 수 있습니다.