이사 갈 집 하자, 입주 전 체크리스트와 보상 청구법

이사를 앞두고 설렘도 잠시, 막상 입주한 집에서 하자를 발견하면 큰 스트레스를 받게 됩니다. 특히 전세나 월세 계약을 마치고 입주했는데 천장에서 물이 새거나 곰팡이가 심하게 퍼져 있다면, ‘이걸 내가 고쳐야 하나?’ 하는 고민이 들 수밖에 없습니다.

이사 갈 집 하자, 입주 전 체크리스트와 보상 청구법

이사 전에 미리 하자를 체크하고, 문제가 발생했을 경우 임대인에게 보상을 받을 수 있는 방법을 정확히 알아야 피해를 줄일 수 있습니다.

 

입주 전 반드시 확인해야 할 하자 체크리스트

이사를 가기 전에 집을 꼼꼼히 살펴보는 것은 필수입니다. 계약 전에는 중개인 입회 하에 간단한 구조만 보게 되는 경우가 많지만, 실제 입주 전에는 직접 눈으로 집의 상태를 확인하고 사진이나 동영상으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 아래는 입주 전 체크해야 할 핵심 항목입니다.

 

벽과 천장 상태: 곰팡이, 누수 자국, 균열이 있는지 확인합니다. 특히 천장 모서리, 화장실 천장, 창틀 주변은 물이 잘 고여 곰팡이가 생기기 쉬운 부분입니다.

바닥 마감재: 장판이 들떠 있거나 찢어져 있는지, 마루가 부풀어 오르지 않았는지 체크합니다. 낙서나 긁힘 등 훼손 흔적이 있다면 입주 전 사진을 찍어둬야 책임소재 분쟁을 피할 수 있습니다.

창문 및 방충망: 창문 개폐가 원활한지, 방충망이 찢어져 있지는 않은지 확인합니다. 단열 상태도 겨울철 난방비에 영향을 주기 때문에 중요합니다.

욕실, 배수구 상태: 샤워기, 세면대, 변기, 배수구 등에서 물이 새거나 막히는 부분이 있는지 확인합니다. 곰팡이, 악취 등은 환기나 시공 문제일 수 있으므로 입주 전 점검이 필요합니다.

가스·전기·보일러 작동 여부: 전등 스위치, 콘센트 작동 여부를 모두 점검합니다. 보일러가 정상 작동하는지, 온수는 잘 나오는지도 필수 확인 항목입니다.

 

입주 전 하자 발견 시, 즉시 해야 할 조치

입주 전 위와 같은 하자가 발견됐다면 반드시 계약서 작성 당시의 중개사 혹은 임대인에게 즉시 알리고 증거를 확보해야 합니다. 다음과 같은 절차를 따르면 이후 분쟁이 생겼을 때 대응하기 쉬워집니다.

하자 내용 사진 및 영상 촬영: 날짜가 자동으로 기록되는 스마트폰 카메라로 하자 부분을 상세히 촬영합니다. 전체 상태뿐만 아니라 확대 사진, 누수 시 물 흐름 등을 동영상으로 남겨두면 더욱 좋습니다.

문자, 카카오톡 등으로 하자 통보: 말로 통보하는 것이 아니라 기록이 남는 문자나 메신저로 임대인 또는 중개인에게 통보해야 합니다. (예: “화장실 천장에 누수 흔적이 있습니다. 사진 첨부드리며, 수리 요청드립니다.”)

수리 요청 내용 기록 및 보관: 임대인과 수리 일정이나 책임에 대해 주고받은 대화 내용을 저장해둡니다. 전화 통화는 가급적 피하고, 문자로 정리해서 남기는 것이 좋습니다.

보상 청구는 가능한가? 하자 발생 시 임대인의 책임

민법과 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인에게 사용·수익에 지장이 없는 상태로 목적물을 인도해야 할 의무가 있습니다. 입주 전 또는 입주 직후 하자가 발견되었고, 그 하자가 임차인이 아닌 이전 임차인의 사용 또는 노후화로 인한 것이라면 임대인의 책임이 성립됩니다.

보상 가능한 상황: 곰팡이나 누수, 심한 악취 등으로 생활이 어렵거나 건강에 영향을 주는 경우, 전기 누전, 보일러 고장 등 기본적인 생활 유지가 불가능한 경우, 계약 당시 고지받지 못한 구조적 결함이 입주 후 발견된 경우, 이런 경우 임차인은 수리 요구 또는 보증금 일부 환급, 계약 해지까지 요구할 수 있습니다.

 

하자에 대한 수리 요구 및 비용 청구 절차

임대인이 수리를 거부하거나 무시하는 경우, 임차인이 직접 수리한 뒤 비용을 청구할 수도 있습니다. 이때는 아래 절차를 따라야 합니다.

‘하자 통보’ 및 ‘수리 요구’ 먼저 진행: 반드시 문자로 통보한 뒤 일정 기간 기다립니다 (통상 3~7일). 회신이 없거나 수리를 거부한다면, 그 내용을 근거로 수리 진행 가능.

전문가에 의뢰하여 수리 진행: 누수, 배관, 곰팡이 등은 전문 업체에 맡기되, 반드시 계산서와 사진 증빙을 확보합니다.

수리 비용을 임대인에게 청구: 문자 또는 내용증명을 통해 수리비 청구서를 전달합니다. 상대가 거부하거나 무시할 경우, 소액사건심판청구로 대응할 수 있습니다.

 

입주 후 하자 발생 시 대응 방법

입주한 이후 하자가 발생해도 임대인의 책임이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 특히 겨울철 결로로 인한 곰팡이, 장마철 누수 등은 구조적인 문제일 수 있기 때문에 여전히 임대인 책임이 성립될 수 있습니다. 아래 사항에 따라 대응하면 됩니다.

발생 시점 확인: 입주 전 문제인지, 이후 생긴 것인지 기록

책임 소재 파악: 임차인의 과실이 아닌 노후나 구조 문제인지 확인

하자보수 요구: 증빙 자료와 함께 임대인에게 공식 요청

임대차계약 종료 전 보증금 일부에서 수리비 정산 가능 여부 고려

 

계약서 작성 시 주의해야 할 조항

이사 전 집 상태를 아무리 잘 확인해도, 계약서에 불리한 조항이 있으면 보상 받기가 어려워질 수 있습니다. 계약서 작성 시 아래 항목을 반드시 확인하세요.

'임대인은 제반 시설의 이상 유무를 보장한다'는 문구 포함 여부

‘하자 발생 시 임대인이 보수한다’는 문구가 삭제되었는지 여부

시설물 상태에 대한 특약 작성 여부 (예: 벽지, 장판 상태 등)

만약 중개인이 이러한 내용을 누락했다면, 공인중개사 책임도 함께 묻는 방향으로 대응할 수 있습니다.

 

하자 보상 요구를 위한 내용증명 작성 예시

임대인이 수리를 거부하거나 응답하지 않을 경우, 가장 효과적인 대응 방법 중 하나가 바로 내용증명 발송입니다. 내용증명은 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거가 되므로, 하자 사실과 수리 요청 내용을 구체적으로 적는 것이 핵심입니다.

다음은 실제로 활용할 수 있는 내용증명 예시입니다.

 

[내용증명 예시]

발신인: 홍길동
주소: 서울특별시 ○○구 ○○로 123, 302호
연락처: 010-1234-5678

수신인: 임대인 김○○
주소: 서울특별시 ○○구 ○○로 456
연락처: 010-9876-5432

제목: 임대차 목적물 하자 보수 요청의 건

귀하와 본인은 2025년 6월 10일, 귀하 소유의 ○○아파트(서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호)에 대한 주택임대차계약을 체결하였고, 입주일은 2025년 7월 1일입니다.

입주 당일(2025년 7월 1일) 확인 결과, 다음과 같은 심각한 하자가 존재함을 발견하였습니다.

화장실 천장에서 누수 발생 및 곰팡이 번식

주방 하부장 하단부 곰팡이와 심한 악취

안방 장판 일부가 들떠 있고, 곰팡이 흔적 존재

해당 하자는 귀하가 본 주택을 인도하기 전부터 발생한 것으로, 임차인의 귀책 사유가 아님을 알려드립니다. 귀하는 민법 제623조 및 주택임대차보호법 제8조에 따라 임대 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

이에 따라 본인은 위 하자에 대한 보수를 다음 기한까지 완료해 주실 것을 요청드립니다.

보수 완료 요청 기한: 2025년 7월 15일(수)

만약 위 기한까지 아무런 조치가 이루어지지 않을 경우, 본인은 전문 업체를 통해 직접 수리를 진행하고 그 비용을 귀하에게 청구하거나, 보증금에서 상계 처리할 예정임을 알려드립니다. 이와 관련하여 소액사건심판 청구 등 법적 조치도 불가피하게 고려하게 될 수 있습니다.

본 내용은 향후 분쟁 발생 시 증거자료로 활용할 예정이므로, 신속하고 책임 있는 조치를 부탁드립니다.

2025년 7월 9일

발신인: 홍길동 (서명 또는 날인)

내용증명 작성 시 팁

한글 문서나 워드로 작성 후 출력해 서명하고, 우체국을 통해 3부 제출합니다. (본인용 1부, 상대방 1부, 우체국 보관 1부)

우편으로 송달한 기록이 남는 것이 중요하므로, 등기우편과 병행하면 더욱 효과적입니다.

내용은 간단명료하고 사실에 근거해 작성하며, 감정적인 표현은 피하는 것이 좋습니다.

 

 

이사 갈 집의 하자는 단순한 불편을 넘어 법적 분쟁으로까지 이어질 수 있는 문제입니다. 입주 전 하자 체크리스트를 통해 철저히 점검하고, 문제가 발견되면 빠르게 증거를 확보한 후 임대인에게 공식적으로 통보하는 것이 중요합니다. 법적으로 임대인의 수리 책임이 명확히 규정되어 있는 만큼, 절차만 잘 따르면 보상받을 가능성도 높습니다.